Девелоперы надеются, что в склады придут деньги

Рядом с Москвой в 2011 г. будет построено в 4 раза больше современных складов, чем в других регионах России

В этом году в Московском регионе будет сдано 390 000 кв. м складов, в остальной России построят всего 100 000 кв. м, полагают аналитики Knight Frank.«В регионах строят преимущественно под заказчиков», — комментирует Константин Фомиченко, замдиректора департамента компании.

Под заказ…

PNK Group возводит в Новосибирске производственно-складские помещения для«Роснано». Их площадь — около 40 000 кв. м, разместятся они на территории логопарка«ПНК-Толмачево».

ГК«Эспро» в партнерстве с Корпорацией развития Калужской области строит в Калуге индустриальные парки для автомобильных концернов и их партнеров. У компании две площадки — под«А-парк» и«В-парк». В«А-парке» уже готовы два производственно-складских здания на 14 000 кв. м и строятся еще два — на 7000 кв. м. Общий бюджет составляет около 21,3 млн евро, говорит Иван Потехин, гендиректор ГК«Эспро». Индустриальный«В-парк» располагается на участке в 12 га с возможностью расширения до 100 га. Здесь возводится производственно-складское здание(15 000 кв. м) для завода. Первым арендатором стал производитель автозапчастей Faurecia Interior Systems. Бюджет проекта — около 11,4 млн евро.

PNK Group строит для ГК«Дикси» распределительный центр(44 000 кв. м) в районе Внукова. Сумма инвестиций — более 2,6 млрд руб.«У нас уже восемь проектов built-to-suit», — гордится Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group.

На 2012 г. в Московском регионе заявлено новых складских проектов на 790 000 кв. м, еще на 150 000 кв. м — в регионах. Но реальный ввод будет меньше, считают опрошенные«Ведомостями» эксперты.«Наученные кризисом 2008 г. девелоперы осторожничают: ждут, к чему приведет турбулентность на финансовых рынках. Никто не понимает, какой будет спрос в будущем году», — объясняет Петр Зарицкий, директор отдела Jones Lang LaSalle (JLL).

…и поочередно

Девелоперы строят склады помалу и очередями.«Международное логистическое партнерство»(МЛП) достраивает вторую фазу(80 000 кв. м)«МЛП Подольск». Алла Соловьева, исполнительный директор компании, уверена, что сдать ее в аренду удастся до конца 2011 г. Ставки — $135 за 1 кв. м в год. Больше проектов у компании пока нет, хотя участки, по словам Соловьевой, они смотрят:«в Московской области, не менее чем под 100 000-200 000 кв. м».

В 2012 г. ожидается ввод логопарков«Климовск»(Raven Russia, 45 000 кв. м) и«Дмитров»(Ghelamco Group, 59 000 кв. м), индустриального парка«Южные врата»(Radius Group, 50 000 кв. м), перечисляет руководитель отдела Cushman & Wakefield Егор Дорофеев.

Игорь Богородов, глава филиала Raven Russia, обещает, что в 2011-2012 гг. его компания вложит в девелопмент и покупку готовых складов класса А около $200 млн в Москве и регионах, где«спрос на качественные площади пока не сформирован»:«Рынок built-to-suit нам очень интересен». К таким регионам он относит Екатеринбург, Нижний Новгород, Омск, Челябинск и Саратов.

Надо строить

Ситуация для девелоперов удачная.«Предложения нет, спрос есть, ставки растут, доходность достаточно высокая», — перечисляет Соловьева. Сейчас девелопер может получить максимальную доходность, соглашается Мамаев. По данным МЛП, ставка доходности складских проектов — 10-10,5%, по подсчетам JLL, эта цифра доходит до 11,5%. Глеб Белавин, коммерческий директор «Северного Домодедова», также считает, что вложения в склады окупятся за 9-10 лет. Его компания планирует в 2012 г. начать третью фазу«Домодедова»(80 000 кв. м). Планируемые ставки по аренде — $135 за 1 кв. м в год.

«У нас есть спрос со стороны нынешних арендаторов, которые собираются расширяться, и внешний спрос, — рассказывает он. — Мы рассматриваем возможность привлечения банковского финансирования на строительство третьей очереди».

У банкиров иной взгляд.«Доходность складов низкая по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, не говоря уже о жилье», — комментирует Алексей Новиков, руководитель дирекции по работе с предприятиями недвижимости и инфраструктуры Сбербанка России.

Из рук в руки

Классических инвестиционных сделок в складском сегменте России в этом году было мало, говорит Зарицкий. По данным JLL, в первом полугодии 2011 г. инвестиции в денежном выражении составили около $200 млн против $16,8 млн в аналогичный период 2010 г. Но эти деньги переходили в основном«из одного кармана в другой», усмехается анонимный брокер.

К примеру, гендиректор Giffels Management Russia Крис ван Рит и его партнер Дэвид Саймонс выкупили у других акционеров эту компанию и складской комплекс Southgate(76 550 кв. м) в Домодедовском районе Подмосковья. Объем сделки составил около $99,3 млн, указано на сайте компании.

Приобретение фондом Raven Russia петербургских комплексов«Кулон-Пулково»(36 000 кв. м) и«Пулково-эстейт»(60 000 кв. м), а также подмосковного логопарка«Восточный»(230 000 кв. м) было форвардной покупкой у кипрских соинвесторов. Участники рынка утверждают, что на самом деле кипрский соинвестор — это ГК«Эспро». Представители«Эспро» уверяют, что ГК во всех этих проектах выступала лишь в качестве девелопера.

Компания Hines приобрела FM Logistic в Химках у AIG European Real Estate Partners, по оценкам брокеров, более чем за $50 млн.«Это инвестиционная сделка, — говорит Зарицкий. — Но фактически вторичная продажа, объект уже несколько раз переходил из рук в руки».«На рынке мало хороших активов», — объясняет он прохладность инвесторов.«Интерес со стороны инвесторов к компании [МЛП] есть, — делитсяСоловьева. — Но о конкретных переговорах говорить пока рано».

Светлана Данилова
Vedomosti.ru
18.10.2011, 02:11